До уваги власників земельних ділянок (паїв)! Недобросовісні орендні відносини. Зловживання правом із сторони орендарів.

Чт, 30 листопада 2017, 9:37

Згідно Закону України «Про оренду землі» Оренда землі – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Стаття 792 ЦК України визначає, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».

Договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України (Постанова №220 від 03.03.2004 р.).

Чи знають селяни свої права та чи вміють себе захистити у відносинах з фермерами та аграрними підприємствами, що використовують їх землі? – Питання, яке не має стверджувальної відповіді. У більшості випадків власники земельних наділів підписують шаблонні договори, не знаючи юридичних наслідків таких правочинів.

Спробуємо окреслити типові помилки та вказати на більш значущі моменти при укладанні договору оренди земельної ділянки.

Форма договору:

Першим кроком, необхідним для оформлення відносин між фермером та власником земельної ділянки є укладення договору її оренди. Відповідно до закону, він може мати просту письмову форму, але за взаємним бажанням орендаря і орендодавця, вони можуть посвідчити його нотаріально.

Істотні умови договору:

Договір оренди земельної ділянки повинен містити такі істотні умови:
а) інформацію про земельну ділянку, що передається в оренду: кадастровий  номер,  місце  розташування  та розмір земельної ділянки;

б) строк дії договору оренди;

в) орендну плату із зазначенням її розміру, індексації, способу та  умов  розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. 

Строки:

Строк дії  договору  оренди  землі  визначається  за   згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. 7 років є, на сьогодні, мінімальним строком оренди для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства та 10 років для земель сільськогосподарського  призначення, які є земельними ділянками меліорованих земель і на яких   проводиться гідротехнічна меліорація.

Варто зазначити, що об’єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом. Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно – офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Орендна плата:

Базою для розрахунку орендної плати є нормативна грошова оцінка землі. Вона зазначена в кожному сертифікаті на отримання земельної частки (паю). Розмір ставки орендної плати за землі сільськогосподарського призначення повинен бути не менше 3 відсотків від вартості земельної ділянки відповідно до статті 1 Указу Президента України від 02.02.2002 р. № 92/2002 «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян-власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» зі змінами.

Поновлення договору оренди землі:

У відповідності до ст. 33 Закону України «Про оренду землі» По закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Якщо орендар належно виконував обов’язки, передбачені договором, – йому гарантується переважне право на укладення договору оренди на новий строк. Для цього необхідно притримуватися наступного сценарію: орендар належно виконує свої обов’язки за договором; земля використовується за призначенням; до закінчення строку дії договору орендар повідомляє власника про намір скористатися переважним правом; до листа-повідомлення додається проект додаткової угоди; протягом місяця власник не висловлює заперечень та повідомляє про своє рішення у письмовій формі.

Дуже важливо, аби власник землі був повідомлений про намір орендаря скористатися переважним правом і відповів на лист! В іншому випадку поведінка обох сторін може вважатися недобросовісною з точки зору закону.

Як показує практика, недобросовісні орендарі часто зловживають переважним правом на укладення договору оренді землі. Відомі наступні сценарії:

  1. Шантаж.

До закінчення терміну дії договору орендар починає вести перемовини із власником земельної ділянки (паю) щодо продовження договору оренди. В разі відмови орендодавця продовжити термін дії договору шляхом підписання додаткової угоди, орендар вдається до шантажу: зменшує розмір орендної виплати чи взагалі не виплачує кошти за користування земельною ділянкою, аж допоки власник землі не підпише договір.

  1. Обман.

В разі відмови власника земельної ділянки продовжувати термін дії договору, недобросовісний орендар підробляє підпис власника земельної ділянки, підроблений підпис ставиться в тексті додаткової угоди та додатках до неї. Після чого ці документи подаються державному реєстратору для здійснення державної реєстрації речового права на земельну ділянку (в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права).

Таким чином, власник земельної ділянки навіть не підозрює, що договір оренди було продовжено і просто стає заручником ситуації, оскільки, на тривалий час доводиться забути про право вільно розпоряджатися на свій розсуд, для задоволення своїх прав та інтересів своїм же законним майном.

На жаль, на території Оржицького району деякі орендарі починають практикувати вищезгадані сценарії: користуються юридичною необізнаністю селян і порушують їхнє право розпоряджатися земельними паями. До ПСП «ПриватАгро» за допомогою і юридичною консультацією звертаються люди, які стали жертвами таких недобросовісних підприємців. 

Тож звертаємося до власників земельних ділянок (паїв), будьте обачними, уважними та обережними у відносинах із орендарями земельних ділянок. Перед тим, як підписати документи, що стосуються чи можуть вплинути на орендні відносини, уважно прочитайте текст, попросіть орендаря пояснити його значення, проконсультуйтеся у фахівців, юристів. Орендодавцям похилого віку та з вадами здоров’я перед переговорами із орендарем та підписанням текстів документів, рекомендуємо заручитися підтримкою членів сімʼї чи родичів!